Wat onderzoekt de deskundige in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw?

Standaard de gemene delen die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. In de meeste residenties zijn dat de inkomhal, de traphal, de kelder, de parking, de technische lokalen, de gevel en het dak. De basisakte bepaalt welke ruimtes gemeenschappelijk zijn. Het onderzoek is niet-destructief, dus er wordt niets opengebroken om achter een wand te kijken.

Heeft elk blok van een residentie een eigen attest nodig?

De opdracht loopt per gebouw. Twee vrijstaande blokken met elk een eigen hal en een eigen dak zijn twee gebouwen, ook al is er maar één vereniging van mede-eigenaars. Twee ingangen onder hetzelfde dak vormen doorgaans één gebouw. Het bouwjaar in de kadastrale legger wordt per gebouw bekeken. Voor meerdere gebouwen van dezelfde syndicus is een prijs op maat bespreekbaar.

Wanneer moet het attest voor de gemeenschappelijke delen afgeleverd zijn?

Uiterlijk op 31 december 2026 moet OVAM het attest voor de gemene delen van het gebouw afgeleverd hebben. Een ondertekende opdracht of een uitgevoerd bezoek volstaat niet. Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in zo'n gebouw verkoopt bij het sluiten van de verkoopovereenkomst over een geldig attest beschikken, anders kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen.

Asbestattest

Asbestattest gemeenschappelijke delen: hoe verloopt dat in een appartementsgebouw?

Een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw brengt de ruimtes in kaart die de basisakte als gemeenschappelijk aanduidt, zoals de inkomhal, de traphal, de kelder, de technische lokalen, de gevel en het dak. Eén onderzoek dekt het hele gebouw en niet de appartementen erin. De vereniging van mede-eigenaars is opdrachtgever. Uiterlijk op 31 december 2026 moet OVAM dat attest afgeleverd hebben.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 29 oktober 2026Alle artikels

Hoe verloopt het plaatsbezoek in een appartementsgebouw?

Van onder naar boven, en telkens in de ruimtes die als gemeenschappelijk aangeduid staan. In de meeste residenties begint dat in de kelderverdieping of de ondergrondse parking, omdat daar de leidingen, de stookplaats en de meterlokalen samenkomen. Daarna volgen de gangen, de traphal, de overlopen en de liftkoker. Tot slot komt de buitenzijde aan bod, met de gevel en de dakrand. Het onderzoek is niet-destructief. Er wordt niets opengebroken om achter een wand of onder een vloeropbouw te kijken. Wat zichtbaar en bereikbaar is, wordt vastgesteld, gefotografeerd en beschreven. Standaard gaat het over de gemene delen die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Via het opdrachtformulier kan die omvang breder gezet worden, bijvoorbeeld wanneer de vereniging een leegstaande conciërgewoning of een bergruimte achter een woningdeur toch in beeld wil. Die keuze maakt u beter vooraf dan ter plaatse, want ze bepaalt de tijd die het bezoek vraagt.

Wat geldt als één gebouw bij meerdere blokken?

De opdracht loopt per gebouw. Twee ingangen onder hetzelfde dak vormen doorgaans één gebouw. Twee vrijstaande blokken met elk een eigen hal en een eigen dak zijn er twee, ook al is er maar één vereniging van mede-eigenaars en één beheerder. Het bouwjaar wordt daarbij per gebouw bekeken. Bij residenties die in fasen gegroeid zijn, komt het eerste blok soms uit de jaren zeventig en een tweede uit de jaren negentig. Een latere uitbreiding kan jonger zijn dan de rest. Het bouwjaar in de kadastrale legger beslist, niet de indruk die het geheel maakt. Voor de gemene delen geldt een richtprijs vanaf € 398,41 inclusief btw per gebouw. Voor meerdere gebouwen van dezelfde syndicus is een prijs op maat bespreekbaar. Hoe dat bedrag opgebouwd is en hoe u twee voorstellen naast elkaar legt, staat in het artikel over [de kostprijs voor de gemeenschappelijke delen](/kennisbank/kostprijs-asbestattest-gemeenschappelijke-delen).

Welke voorbereiding wint de meeste tijd?

Drie dingen, en ze kosten vooraf nauwelijks tien minuten. • De basisakte of het reglement van mede-eigendom, zodat de grens tussen gemeenschappelijk en privatief vastligt voor er iemand langskomt • Alle sleutels op één bos, inclusief de stookplaats, het meterlokaal, de liftmachinekamer, het vuilnislokaal en de toegang tot het dak • Eén contactpersoon ter plaatse die de deuren kent, meestal de beheerder of een mede-eigenaar die zelf in het gebouw woont Een gesloten technisch lokaal is de meest vermijdbare meerkost in dit traject. Het betekent een tweede verplaatsing voor één ruimte, en die moet opnieuw in ieders agenda passen. De syndicus ondertekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van de vereniging. De vereniging is opdrachtgever en ontvangt de factuur, dus een individuele mede-eigenaar hoeft niets voor te schieten. Op wie de plicht precies weegt, gaat het artikel over [voor wie de verplichting geldt](/kennisbank/asbestattest-gemeenschappelijke-delen-verplicht).

Wanneer is er een staalname nodig?

Bij een vermoeden van asbest in spuitlagen, in thermische isolatie, in pleisterwerk of in crepi. Zonder die staalname kan het attest niet afgeleverd worden. In gemeenschappelijke ruimtes duikt die vraag het vaakst op rond de leidingen van een stookplaats en bij de plafondafwerking van een ondergrondse parking of een inkomhal. Dat is op zich nog geen vaststelling. Het is een reden om een staal te laten onderzoeken in plaats van een inschatting op het oog te maken. Een staalname kost een richtprijs van € 42,35 inclusief btw. Praktisch komt er zo een tussenstap bij. Na de aanvraag volgt binnen één werkdag een prijsvoorstel per e-mail. Na het bezoek ter plaatse duurt de uitwerking twee tot vier werkdagen. Wacht het dossier eerst op het laboratorium, dan schuift de aflevering mee op. Hoe die kalender in elkaar zit, leest u in het artikel over [wanneer het attest er moet zijn](/kennisbank/wanneer-asbestattest-gemeenschappelijke-delen).

Wat staat er in het attest voor het gebouw?

Een opsomming van de asbesthoudende en de asbestverdachte materialen die in de onderzochte ruimtes aangetroffen zijn, met per materiaal de plaats, de staat en het risico. Daarnaast staat er welke ruimtes bekeken zijn en op welke manier. Het resultaat wordt geregistreerd in de OVAM-databank en is daarna zichtbaar in de woningpas, het digitale dossier van het gebouw bij de Vlaamse overheid. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op dat dossier in de databank. Zo raakt het stuk vlot bij een mede-eigenaar of een kandidaat-koper die erom vraagt, zonder dat er kopieën moeten rondgaan. Daarna loopt de geldigheidsduur. Tien jaar standaard. Vijf jaar bij materialen met een hoog risico. Onbeperkt wanneer er geen asbest gevonden werd, voor attesten die afgeleverd zijn vanaf 8 april 2024. Elke termijn geldt zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt. Gaat het dak er later af of wordt de stookplaats omgebouwd, dan is het zinvol om na te gaan of het beeld nog klopt.

Hoe verhoudt dit zich tot uw eigen appartement?

Die twee dossiers staan volledig los van elkaar. Het dossier van de vereniging gaat over de gemeenschappelijke ruimtes. Uw woonruimte staat er niet in, en ze raakt dus niet in orde omdat het gebouw in orde is. Verkoopt of schenkt u uw appartement, dan hebt u daarvoor een eigen onderzoek nodig. Die plicht loopt sinds 23 november 2022 voor alles wat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001. Het stuk moet er zijn bij het compromis en niet pas bij de akte. Verkoopt u niet, dan is 31 december 2031 de einddatum voor het privatieve deel. Vanaf 1 januari 2027 komt het document van het gebouw er bij een verkoop bovenop. Wie dan een appartement in zo'n gebouw verkoopt, moet bij het sluiten van de verkoopovereenkomst over een geldig attest voor de gemene delen beschikken. Dat staat in artikel 33/14 van het Materialendecreet. Ontbreekt dat stuk, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Welke documenten er verder bij een overdracht horen, staat op de pagina over het [asbestattest bij verkoop](/asbestattest-verkoop).

Wat zet de vereniging nu het best in gang?

Eén agendapunt op de eerstvolgende algemene vergadering. Dat is in de praktijk de bepalende stap, want de uitgave moet goedgekeurd zijn voor er iets kan vertrekken, en zo'n vergadering komt doorgaans eenmaal per jaar samen. OVAM noemt het cruciaal dat syndici het attest tijdig agenderen. Beslist de vergadering om geen attest te laten opmaken, dan neemt de syndicus die beslissing op in de notulen. Reken van daaruit achterwaarts naar 31 december 2026. Op die dag moet OVAM het document voor de gemene delen afgeleverd hebben. Een ondertekende opdracht volstaat niet en een uitgevoerd bezoek evenmin. OVAM waarschuwt zelf dat de wachttijden bij asbestdeskundigen oplopen naarmate die datum nadert. Twijfelt u of de regeling op uw residentie weegt, doe dan de [woningcheck voor de gemene delen](/quiz/gemene-delen). Ik kom zelf langs voor de plaatsbezoeken in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen bedien ik niet.

Veelgestelde vragen

Wat onderzoekt de deskundige in de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw?: Standaard de gemene delen die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. In de meeste residenties zijn dat de inkomhal, de traphal, de kelder, de parking, de technische lokalen, de gevel en het dak. De basisakte bepaalt welke ruimtes gemeenschappelijk zijn. Het onderzoek is niet-destructief, dus er wordt niets opengebroken om achter een wand te kijken.
Heeft elk blok van een residentie een eigen attest nodig?: De opdracht loopt per gebouw. Twee vrijstaande blokken met elk een eigen hal en een eigen dak zijn twee gebouwen, ook al is er maar één vereniging van mede-eigenaars. Twee ingangen onder hetzelfde dak vormen doorgaans één gebouw. Het bouwjaar in de kadastrale legger wordt per gebouw bekeken. Voor meerdere gebouwen van dezelfde syndicus is een prijs op maat bespreekbaar.
Wordt mijn appartement mee opgenomen in het attest van het gebouw?: Nee. Het dossier van de vereniging van mede-eigenaars gaat enkel over de gemeenschappelijke ruimtes. Uw woonruimte staat er niet in en raakt dus niet in orde omdat het gebouw in orde is. Verkoopt of schenkt u uw appartement, dan hebt u een apart onderzoek nodig voor dat privatieve deel. Die plicht loopt sinds 23 november 2022.
Wanneer moet het attest voor de gemeenschappelijke delen afgeleverd zijn?: Uiterlijk op 31 december 2026 moet OVAM het attest voor de gemene delen van het gebouw afgeleverd hebben. Een ondertekende opdracht of een uitgevoerd bezoek volstaat niet. Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in zo'n gebouw verkoopt bij het sluiten van de verkoopovereenkomst over een geldig attest beschikken, anders kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen.