Wat gebeurt er als het attest er op 31 december 2026 niet is?

Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in zo'n gebouw verkoopt, bij het sluiten van de verkoopovereenkomst beschikken over een geldig attest voor de gemene delen. Ontbreekt dat, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Dat is het gevolg waarin de regelgeving voorziet. De verplichting zelf blijft ondertussen op de vereniging rusten.

Telt een bestelde opdracht mee als het document nog niet afgeleverd is?

Nee. Op 31 december 2026 moet OVAM het attest echt afgeleverd hebben. Een digitaal ondertekend opdrachtformulier of een uitgevoerd plaatsbezoek telt niet mee. Is er een staalname nodig, dan moet ook de analyse binnen zijn voor het dossier afgerond raakt. Daarom rekent een vereniging beter enkele maanden terug vanaf die datum in plaats van enkele weken.

Asbestattest

Wanneer is een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen nodig?

Wanneer moet een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen er zijn? Uiterlijk op 31 december 2026. Tegen die dag moet de vereniging van mede-eigenaars van een gebouw met bouwjaar 2000 of ouder over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken, ook als er niets verkocht wordt. Verkoopt iemand nadien een appartement in dat gebouw, dan komt er vanaf 1 januari 2027 een tweede moment bij.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 24 september 2026Alle artikels

Wanneer moet de vereniging van mede-eigenaars in orde zijn?

De verplichting staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet. Ze rust op de vereniging van mede-eigenaars en niet op u als individuele eigenaar. In de praktijk voert de syndicus ze uit. Is er geen syndicus, dan regelen de mede-eigenaars het samen. Er hangt geen tweede kalender aan die datum. Ze is dezelfde voor een gebouw met vier kavels en voor een blok met veertig. Het aantal wooneenheden verandert de timing niet. Eén nuance hoort erbij. De Vlaamse Regering kan voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden tot twee jaar uitstel geven. Op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend. Zolang dat zo blijft, is 31 december 2026 de enige datum waarop een vereniging kan plannen. Wat er inhoudelijk in zo'n dossier zit, staat op de pagina over het [asbestattest voor de gemene delen](/asbestattest-gemene-delen).

Wat betekent afgeleverd op die datum precies?

Afgeleverd betekent dat OVAM het attest op 31 december 2026 echt uitgereikt heeft. Een getekende opdracht telt niet mee. Een uitgevoerd plaatsbezoek evenmin. Tussen de beslissing en de aflevering zitten vier stappen. Eerst wordt het opdrachtformulier digitaal ondertekend door de syndicus, met volmacht van de vereniging. Daarna volgt het plaatsbezoek. Is er een vermoeden van asbest in spuitlagen, thermische isolatie, pleisterwerk of crepi, dan is een staalname nodig en wacht het dossier op de analyse. Pas nadien gaat het verslag naar de OVAM-databank en levert OVAM het document af. Die laatste stap is de reden waarom december een slecht vertrekpunt is. OVAM waarschuwt zelf dat de wachttijden bij asbestdeskundigen oplopen naarmate de einddatum nadert. Hoe zo'n traject praktisch verloopt, van de eerste vraag tot het verslag, leest u in het artikel over [een asbestattest aanvragen](/kennisbank/asbestattest-aanvragen).

Wanneer speelt de datum bij de verkoop van een appartement?

Vanaf 1 januari 2027. Wie dan een appartement verkoopt in een gebouw met gemene delen, moet bij het sluiten van de verkoopovereenkomst beschikken over een geldig attest voor die gemene delen. Dat staat in artikel 33/14 van het Materialendecreet. Ontbreekt het document, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Dat is het enige gevolg dat aan deze datum hangt. Het moment telt daarbij evenveel als het document zelf. Het stuk moet beschikbaar zijn op het ogenblik van het compromis. Wachten tot bij de notaris is te laat. Verkoopt u in de loop van 2027 en heeft de vereniging nog niets laten opmaken, dan hangt uw planning dus af van een beslissing die op de algemene vergadering valt. Welke stukken er verder bij een overdracht horen, staat op de pagina over het [asbestattest bij verkoop](/asbestattest-verkoop).

Hoeveel tijd blijft er na de algemene vergadering over?

Een algemene vergadering komt doorgaans eenmaal per jaar samen. Dat is de echte flessenhals in deze kalender, want de uitgave moet goedgekeurd zijn voor er iets kan vertrekken. OVAM noemt het cruciaal dat syndici het punt tijdig agenderen. Reken daarom achterwaarts. Na de aanvraag volgt binnen één werkdag een prijsvoorstel per e-mail. Na het plaatsbezoek duurt de uitwerking twee tot vier werkdagen. Komt er een staalname bij, dan zit de labo-analyse daar nog tussen. Daarna volgt de aflevering door OVAM. Praktisch komt het op één ding neer. De eerstvolgende vergadering is het moment, want wie ze laat passeren, schuift de beslissing een vol jaar op. Vraag de syndicus schriftelijk om het punt in de oproeping te zetten, met het bouwjaar van de residentie erbij en een opsomming van de gemeenschappelijke ruimtes. Beslist de vergadering om niets te laten opmaken, dan neemt de syndicus die beslissing op in de notulen.

Hoe ziet een realistische volgorde eruit?

Vier stappen, telkens met iemand erbij die ze opvolgt. Zo blijft het dossier niet hangen op de vraag wie nu aan zet is. • Het agendapunt en een raming klaarzetten voordat de uitnodiging vertrekt • De stemming zelf, met het aandeel per kavel erbij in plaats van enkel het totaalbedrag • De ondertekening van de opdracht, in de week na die stemming • De afspraak ter plaatse, met alle sleutels op één bos Die laatste regel wint de meeste tijd. Een gesloten technisch lokaal betekent een terugkomst, en zo'n terugkomst betekent opnieuw zoeken in ieders agenda. Wie in het najaar van 2026 nog moet starten, botst bovendien op de vakantiemaanden waarin geen enkele vergadering bijeenkomt, en op de eindejaarsperiode waarin een dossier dat op een laboratorium wacht gewoon stil blijft liggen.

Welke gebouwen vallen onder deze datum?

Gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder. Het bouwjaar in de kadastrale legger is de referentie. Een renovatie na 2000 verandert dat bouwjaar in principe niet, ook al bleef er binnen weinig van de oorspronkelijke afwerking over. De regeling geldt enkel in het Vlaams Gewest. Voor een gebouw in Brussel of Wallonië speelt deze datum niet. Er is één situatie waarin er geen attest nodig is. Bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan valt er niets te onderzoeken. Zodra er wel een gemeenschappelijke hal, kelder of technisch lokaal is, valt het gebouw onder de gewone regeling. Twijfelt u over uw eigen residentie, doe dan eerst de [woningcheck voor de gemene delen](/quiz/gemene-delen).

Wanneer geldt er een andere datum voor uw eigen appartement?

Zodra het over uw privatieve deel gaat, want dat staat hier volledig los van. Verkoopt of schenkt u uw appartement, dan hebt u daarvoor een apart attest nodig. Die verplichting loopt al sinds 23 november 2022 voor alles wat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001. Verkoopt u niet, dan geldt een latere einddatum. Elke eigenaar moet uiterlijk op 31 december 2031 over een attest voor het privatieve deel beschikken. Alle gebouwen van vóór 2001 moeten tegen 2032 in orde zijn, ook bij verhuur. Dat onderscheid loopt in de praktijk het vaakst mis. Een eigenaar die weet dat het gebouw geregeld is, gaat ervan uit dat zijn eigen verkoop daarmee gedekt is. Dat klopt niet. Het ene document zegt niets over het andere. Welke situaties precies een onderzoek vragen, staat in het overzicht [wanneer een asbestattest verplicht is](/kennisbank/wanneer-is-asbestattest-verplicht).

Hoelang blijft het attest daarna geldig?

Tien jaar standaard. Vijf jaar bij materialen met een hoog risico. Onbeperkt wanneer er geen asbest gevonden werd, voor documenten die afgeleverd zijn vanaf 8 april 2024. Telkens zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt. Voor een vereniging betekent dat een uitgave die een lange periode overspant. Gaat het dak er in die jaren af of wordt de stookplaats vernieuwd, dan kan het beeld achterhaald raken en is een nieuw onderzoek aan de orde. Het resultaat wordt geregistreerd in de OVAM-databank en is daarna zichtbaar in de woningpas. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op dat dossier, zodat hij het bij een verkoop in het gebouw meteen kan doorgeven. Wat een vereniging daarvoor betaalt en hoe u twee voorstellen naast elkaar legt, staat in het artikel over de [prijs van een asbestattest](/kennisbank/asbestattest-prijs). Ik doe de plaatsbezoeken zelf in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen bedien ik niet.

Veelgestelde vragen

Vanaf wanneer is een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen verplicht?: De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd asbestattest voor de gemene delen beschikken, ook als er niets verkocht wordt. Dat geldt voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder. Vanaf 1 januari 2027 komt daar het moment van de verkoopovereenkomst bovenop.
Wat gebeurt er als het attest er op 31 december 2026 niet is?: Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in zo'n gebouw verkoopt, bij het sluiten van de verkoopovereenkomst beschikken over een geldig attest voor de gemene delen. Ontbreekt dat, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Dat is het gevolg waarin de regelgeving voorziet. De verplichting zelf blijft ondertussen op de vereniging rusten.
Telt een bestelde opdracht mee als het document nog niet afgeleverd is?: Nee. Op 31 december 2026 moet OVAM het attest echt afgeleverd hebben. Een digitaal ondertekend opdrachtformulier of een uitgevoerd plaatsbezoek telt niet mee. Is er een staalname nodig, dan moet ook de analyse binnen zijn voor het dossier afgerond raakt. Daarom rekent een vereniging beter enkele maanden terug vanaf die datum in plaats van enkele weken.
Geldt dezelfde datum voor mijn eigen appartement?: Nee. Uw privatieve deel staat daar volledig los van. Bij verkoop of schenking loopt de verplichting al sinds 23 november 2022 voor alles wat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001. Verkoopt u niet, dan moet u uiterlijk op 31 december 2031 over een attest voor uw appartement beschikken. Het dossier van de vereniging dekt uw woonruimte niet.
Wanneer moet een kleiner gebouw in orde zijn?: Ook op 31 december 2026. De Vlaamse Regering kan voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden tot twee jaar uitstel geven, maar op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend. Zolang er niets beslist is, plant een vereniging beter op de gewone datum. Het aantal appartementen verandert de verplichting op zich niet.