Is een asbestattest voor de gemene delen nu al verplicht bij een verkoop?

Bij een verkoop weegt die plicht vanaf 1 januari 2027. Verkoopt u vroeger, dan hoort enkel het attest van uw privatieve deel in het dossier, verplicht sinds 23 november 2022. De vereniging van mede-eigenaars moet los daarvan uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken.

Welk ogenblik in de verkoop telt voor dat attest?

Het sluiten van de verkoopovereenkomst, dus het compromis. Op die dag moet de verkoper over een geldig attest voor de gemene delen beschikken, en niet weken later bij de notaris. Hetzelfde geldt voor het stuk over het privatieve deel. Vraag de stand van zaken bij de syndicus daarom op voordat u een bod aanvaardt.

Voor welke appartementsgebouwen geldt deze verkoopplicht?

Voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder, zoals dat in de kadastrale legger staat. Het aantal appartementen speelt geen rol. Bestaan de gemene delen enkel uit een gezamenlijke oprit, buitenparking of tuin, zonder toegankelijke constructie, dan is er geen attest nodig. In Brussel en Wallonië bestaat deze regeling niet.

Wat kan een koper doen als het attest voor de gemene delen ontbreekt?

Vanaf 1 januari 2027 kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen wanneer de verkoper bij het sluiten van de verkoopovereenkomst niet over een geldig attest voor de gemene delen beschikt. Dat is het enige gevolg waarin de regeling voorziet. Vraag daarom vooraf aan de syndicus op welke dag OVAM het stuk afgeleverd heeft.

Asbestattest

Asbestattest gemene delen: verplicht bij welke verkoop?

Een asbestattest voor de gemene delen is bij een verkoop verplicht vanaf 1 januari 2027. Wie dan een appartement verkoopt in een gebouw van 2000 of ouder, moet bij het sluiten van de verkoopovereenkomst over een geldig attest voor die gemene delen beschikken. De vereniging van mede-eigenaars laat dat opmaken en OVAM moet het uiterlijk op 31 december 2026 afgeleverd hebben.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 11 oktober 2026Alle artikels

Is het vandaag al verplicht bij een verkoop?

Nee, nog niet. Verkoopt u vandaag een appartement, dan hoort het attest van uw privatieve deel in het dossier. Die plicht loopt sinds 23 november 2022 en geldt voor elk gebouw dat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001. Over de gemene delen vraagt de regelgeving bij een verkoop in 2026 nog niets. Dat verandert op 1 januari 2027. Artikel 33/14 van het Materialendecreet legt dan een tweede voorwaarde bij de verkoper van een appartement, namelijk een geldig attest voor de gemene delen van het pand. Intussen loopt er al een andere klok, en die staat los van elke verkoop. De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken, ook in een gebouw waar niemand verhuisplannen heeft. Wat zo een onderzoek inhoudt, staat op de pagina over het [asbestattest voor de gemene delen](/asbestattest-gemene-delen).

Welk ogenblik in de verkoop telt?

Het sluiten van de verkoopovereenkomst. Dat is het compromis, dus het ogenblik waarop koper en verkoper zich verbinden, en niet de notariële akte die weken later volgt. Wie in 2027 verkoopt, heeft het stuk over de gemene delen dus nodig op de dag van de ondertekening. Die ene regel bepaalt hoe een verkoper zijn kalender legt. Een compromis wordt zelden maanden vooruit gepland. Er komt een kandidaat, er volgt een bod en daarna gaat het snel. Een document dat de vereniging nog moet laten opmaken, past niet in die paar dagen. Voor het privatieve deel geldt dezelfde logica. Ook dat document moet beschikbaar zijn bij het compromis. Het verschil zit in wie het in handen heeft. Het eerste regelt u zelf, het tweede hangt af van een beslissing van de algemene vergadering.

Welke ruimtes van het pand komen in dat onderzoek?

Wat de basisakte of het reglement van mede-eigendom als gemeenschappelijk aanduidt. Doorgaans gaat dat over de inkomhal, de traphal, de kelderverdieping, de buitenmuren, het dakvlak en de lokalen met de technische installaties. Een kandidaat-koper die daar vragen bij heeft, vindt die opsomming in de basisakte. Onderzocht worden de ruimtes die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Wenst de vereniging meer, bijvoorbeeld een voormalige conciërgewoning of een berging die één bewoner gebruikt, dan kan die uitbreiding via het opdrachtformulier geregeld worden. Zo een keuze hoort op de vergadering te vallen en niet in de traphal. Het onderzoek bij een overdracht is niet-destructief, dus er wordt niets opengebroken. Na de aflevering belandt het dossier in de databank van OVAM, waarna het ook in de woningpas opduikt. Dat is meteen de plek waar een kandidaat-koper nakijkt of de vereniging haar deel geregeld heeft.

Voor welke gebouwen geldt deze plicht bij verkoop?

Voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder. Wat de kadastrale legger als bouwjaar opgeeft, weegt daarbij door. Een verbouwing na 2000 schuift dat jaartal in principe niet op, hoe grondig het pand binnenin ook opgefrist werd. De schaal van het pand maakt niets uit, want het aantal appartementen bepaalt de plicht niet. Voor panden met minder dan vijftien woongelegenheden kan de Vlaamse Regering tot twee jaar uitstel toestaan, en op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend. Op wie deze plicht precies weegt, leest u in het artikel over [de verplichting voor de gemeenschappelijke delen](/kennisbank/asbestattest-gemeenschappelijke-delen-verplicht).

Wie laat dat attest opmaken en wie betaalt het?

Niet de verkoper. De vereniging van mede-eigenaars is opdrachtgever en krijgt de factuur. De syndicus tekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van die vereniging. Is er geen syndicus aangesteld, dan regelen de mede-eigenaars het samen. Een individuele eigenaar met verkoopplannen kan dus niet in de plaats van het gebouw bestellen. Wat hij wel kan, is het punt laten agenderen op de algemene vergadering. OVAM noemt het cruciaal dat syndici dat tijdig doen. Beslist de vergadering om geen attest te laten opmaken, dan neemt de syndicus die beslissing op in de notulen. Voor de gemene delen geldt een richtprijs vanaf € 398,41 inclusief btw per gebouw, afhankelijk van de omvang van het pand. Is er een staalname nodig, dan kost die € 42,35 inclusief btw. Over alle kavels verdeeld blijft dat een beperkte uitgave, zeker naast wat één verkoop opbrengt. Hoe dat bedrag is samengesteld, leest u in het artikel over [de prijs voor de gemene delen](/kennisbank/asbestattest-gemene-delen-prijs).

Wat regelt u zelf voor het appartement achter uw voordeur?

Dat spoor loopt volledig los van het gebouw. Verkoopt of schenkt u uw appartement, dan hoort daar een eigen attest bij, en die plicht geldt al sinds 23 november 2022. Blijft u wonen, dan is 31 december 2031 de uiterste dag voor dat privatieve deel. Het dossier van de vereniging dekt uw woonruimte dus niet, en omgekeerd evenmin. Het goede nieuws is dat dit spoor kort is. Na een aanvraag volgt binnen één werkdag een prijsvoorstel per e-mail. Na het bezoek ter plaatse duurt de uitwerking twee tot vier werkdagen, en bij spoed kan een bezoek binnen 24 tot 48 uur. Voor een appartement geldt een richtprijs vanaf € 425. Erft u een appartement, dan hebt u op zich geen attest nodig. Zodra de erfgenamen verkopen of wegschenken, verandert dat. Verhuurt u het, dan loopt er een langere lijn, want alle gebouwen van vóór 2001 moeten tegen 2032 over een attest beschikken.

Wat als het document bij uw verkoop ontbreekt?

Dan kan de koper vanaf 1 januari 2027 de nietigheid van de verkoop vorderen. Dat is het enige gevolg waarin de regeling voorziet. Voor een verkoper is de les praktisch. Vraag de stand van zaken op voordat er een kandidaat aan tafel zit, en vraag de syndicus niet of er een opdracht loopt, maar of OVAM het stuk afgeleverd heeft en op welke dag. Op 31 december 2026 moet het echt afgeleverd zijn, want een toegewezen opdracht of een uitgevoerd bezoek ter plaatse brengt de vereniging er niet. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen in de OVAM-databank, dus hij kan dat antwoord onderbouwen. Reken daarbij op tijd. OVAM waarschuwt dat de wachttijden bij asbestdeskundigen oplopen naarmate de uiterste dag nadert. In de panden waar ik langskom, blijft het punt het langst liggen in kleine gebouwen zonder professionele syndicus, omdat er niemand is die de vergadering samenroept. Ik doe de plaatsbezoeken zelf, in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Wat de vereniging verder in orde brengt, staat in het artikel over [wat de VME regelt](/kennisbank/asbestattest-appartement-vme-2027). Weet u niet of uw gebouw onder deze regel valt, doe dan de [woningcheck voor de gemene delen](/quiz/gemene-delen).

Veelgestelde vragen

Is een asbestattest voor de gemene delen nu al verplicht bij een verkoop?: Bij een verkoop weegt die plicht vanaf 1 januari 2027. Verkoopt u vroeger, dan hoort enkel het attest van uw privatieve deel in het dossier, verplicht sinds 23 november 2022. De vereniging van mede-eigenaars moet los daarvan uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken.
Welk ogenblik in de verkoop telt voor dat attest?: Het sluiten van de verkoopovereenkomst, dus het compromis. Op die dag moet de verkoper over een geldig attest voor de gemene delen beschikken, en niet weken later bij de notaris. Hetzelfde geldt voor het stuk over het privatieve deel. Vraag de stand van zaken bij de syndicus daarom op voordat u een bod aanvaardt.
Voor welke appartementsgebouwen geldt deze verkoopplicht?: Voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder, zoals dat in de kadastrale legger staat. Het aantal appartementen speelt geen rol. Bestaan de gemene delen enkel uit een gezamenlijke oprit, buitenparking of tuin, zonder toegankelijke constructie, dan is er geen attest nodig. In Brussel en Wallonië bestaat deze regeling niet.
Wat kan een koper doen als het attest voor de gemene delen ontbreekt?: Vanaf 1 januari 2027 kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen wanneer de verkoper bij het sluiten van de verkoopovereenkomst niet over een geldig attest voor de gemene delen beschikt. Dat is het enige gevolg waarin de regeling voorziet. Vraag daarom vooraf aan de syndicus op welke dag OVAM het stuk afgeleverd heeft.