Is een asbestattest verplicht voor de vereniging van mede-eigenaars?

Ja. Voor een gebouw in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder moet de vereniging uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken. Die plicht staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet. Er hoeft daarvoor niets te koop te staan en het aantal appartementen verandert er niets aan.

Wie ondertekent het opdrachtformulier voor de VME?

De syndicus tekent het opdrachtformulier digitaal, met volmacht van de vereniging van mede-eigenaars. De vereniging blijft daarbij de opdrachtgever en ontvangt ook de factuur. Is er geen syndicus aangesteld, dan regelen de mede-eigenaars het samen en spreken ze onderling af wie ondertekent, wie de deskundige binnenlaat en hoe het bedrag verdeeld wordt.

Wat gebeurt er als de algemene vergadering het voorstel afwijst?

Beslist de vergadering om geen attest te laten opmaken, dan neemt de syndicus dat op in de notulen. De verplichting blijft wel op de vereniging rusten. Het concrete gevolg treft later de verkopende eigenaar, want vanaf 1 januari 2027 kan een koper de nietigheid van de verkoop vorderen als het attest voor de gemene delen ontbreekt.

Kan de syndicus het afgeleverde attest zelf inkijken?

Ja. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op het attest in de OVAM-databank. Zo kan hij het document bij een verkoop in het gebouw meteen doorgeven aan de betrokken mede-eigenaar. Het resultaat is daarnaast zichtbaar in de woningpas, waardoor kopers, notarissen en de vereniging zelf er later naar kunnen teruggrijpen.

Asbestattest

Asbestattest verplicht voor de VME: wie beslist wat?

Ja, een asbestattest is verplicht voor de VME. De vereniging van mede-eigenaars van een gebouw in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder moet uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken. De vereniging is opdrachtgever en krijgt de factuur. De beslissing zelf valt op de algemene vergadering.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 8 oktober 2026Alle artikels

Wat betekent de verplichting voor de vereniging als geheel?

De verplichting staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet en rust op de vereniging van mede-eigenaars. Die vereniging is opdrachtgever, de factuur komt op haar naam en het bedrag loopt via de rekening van het gebouw. Dat heeft een gevolg dat mede-eigenaars vaak verrast. U krijgt zelf geen taak toegewezen en u kunt de opdracht ook niet alleen geven. Eén eigenaar die bezorgd is over de einddatum kan het onderwerp aankaarten, maar hij kan het niet in gang zetten buiten de vereniging om. Het gaat om gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder, waarbij het bouwjaar in de kadastrale legger de referentie is. Uiterlijk op 31 december 2026 moet er een afgeleverd attest zijn, ook wanneer er in het gebouw niets te koop staat. Wat zo'n dossier inhoudelijk omvat, staat op de pagina over het [asbestattest voor de gemene delen](/asbestattest-gemene-delen).

Hoe raakt het punt op de agenda van de algemene vergadering?

OVAM noemt het cruciaal dat syndici het attest tijdig agenderen. Dat is geen overbodige aanbeveling, want een vergadering komt doorgaans eenmaal per jaar samen en de uitgave moet goedgekeurd zijn voor er iets kan vertrekken. Vraag de syndicus schriftelijk om het onderwerp in de oproeping op te nemen. Een vraag die per e-mail vertrekt, laat een spoor na en verdwijnt zelden onderaan een stapel. Drie stukken maken het besluit makkelijker. Het bouwjaar uit de legger, zodat niemand ter plaatse nog moet uitzoeken of de regeling speelt. Een opsomming van de ruimtes die volgens de basisakte gemeenschappelijk zijn. En een raming die ook laat zien wat de uitgave per kavel betekent. Met die drie elementen kan een vergadering in één zitting besluiten. Ontbreken ze, dan wordt het onderwerp meestal verdaagd om eerst informatie op te vragen. In deze kalender kost zo'n verdaging een vol jaar.

Wie ondertekent de opdracht namens de vereniging?

De syndicus. Hij tekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van de vereniging van mede-eigenaars. De vereniging blijft opdrachtgever en ontvangt de factuur, ook al staat de naam van de syndicus onderaan dat formulier. Het onderscheid tussen ondertekenaar en opdrachtgever lijkt een formaliteit, maar het bepaalt wie nadien over het dossier beschikt. Een beheerder die een gebouw overneemt van een voorganger, treedt daardoor in een opdracht van de vereniging en niet in een overeenkomst van die voorganger. Voor het formulier zijn er maar enkele gegevens nodig. Het adres van het gebouw, het bouwjaar, de lijst van de gemeenschappelijke ruimtes en de omvang die de vereniging wil laten onderzoeken. Hoe het dossier van het gebouw naast dat van uw eigen woonruimte loopt, leest u in het artikel over [de gemene delen en de VME](/kennisbank/asbestattest-appartement-vme-2027).

Wat als de vergadering besluit om niets te laten opmaken?

Dan neemt de syndicus dat besluit op in de notulen. Daarmee ligt vast dat het onderwerp behandeld is en welke richting de vereniging gekozen heeft. De verplichting zelf verdwijnt daar niet mee. Ze blijft op de vereniging rusten en komt op de volgende bijeenkomst opnieuw boven, dan met minder tijd dan vandaag. Er hangt één concreet gevolg aan vast, en dat gevolg verschijnt later. Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in zo'n gebouw verkoopt, bij het sluiten van de verkoopovereenkomst beschikken over een geldig attest voor de gemene delen. Dat staat in artikel 33/14 van het Materialendecreet. Ontbreekt dat stuk, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. Het raakt dus niet de vereniging in haar geheel, maar de mede-eigenaar die op dat ogenblik wil verkopen. Wie de komende jaren iets van plan is met zijn appartement, heeft er daarom het meeste belang bij dat het onderwerp niet blijft liggen.

Hoe pakt een vereniging zonder syndicus dit aan?

Is er geen syndicus aangesteld, dan regelen de mede-eigenaars het samen. De plicht blijft op de vereniging rusten, alleen is er niemand die ze beroepshalve opvolgt. In kleinere residenties met drie of vier kavels is dat de gewoonste gang van zaken. Daar merk ik bij een bezoek dat het onderzoek zelf de minste moeite kost en de afspraken eromheen de meeste. Leg er daarom op voorhand drie vast. • Wie het opdrachtformulier ondertekent namens de vereniging • Wie de deskundige binnenlaat en welke sleutels die persoon bij zich heeft • Hoe het bedrag over de kavels verdeeld wordt Zonder die afspraken schuift het dossier van de ene eigenaar naar de andere. Met die afspraken blijft het bij één bezoek en één verdeling.

Welke omvang legt de vereniging in de opdracht vast?

Standaard gaat het onderzoek over de gemene delen die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. De inkomhal, de traphal, de kelderverdieping, de technische ruimtes, de gevel en het dak, voor zover de basisakte ze als gemeenschappelijk aanduidt. Via het opdrachtformulier kan die omvang uitgebreid worden. Eén situatie valt buiten de regeling. Bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan is er geen attest nodig. Houd ook rekening met een mogelijke staalname. Bij een vermoeden van asbest in spuitlagen, thermische isolatie, pleisterwerk of crepi is een staalname nodig, en zonder die staalname kan het attest niet afgeleverd worden. Het dossier wacht dan op de analyse voor het afgerond raakt. Welke situaties in het algemeen een onderzoek vragen, staat in het overzicht [wanneer een asbestattest verplicht is](/kennisbank/wanneer-is-asbestattest-verplicht).

Waar vindt de vereniging het attest nadien terug?

Het resultaat wordt geregistreerd in de OVAM-databank en is daarna zichtbaar in de woningpas. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op het attest in die databank, zodat hij het bij een verkoop in het gebouw meteen kan doorgeven aan de betrokken eigenaar. De geldigheidsduur is tien jaar standaard, vijf jaar bij materialen met een hoog risico en onbeperkt wanneer er geen asbest gevonden werd, voor attesten die afgeleverd zijn vanaf 8 april 2024. Dat geldt telkens zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt. Gaat het dak er in die periode af of wordt de stookplaats vernieuwd, dan kan het beeld achterhaald raken. Voor de gemene delen geldt een richtprijs vanaf € 398,41 inclusief btw per gebouw, afhankelijk van de omvang. Heeft dezelfde syndicus meerdere gebouwen in beheer, dan is een prijs op maat bespreekbaar. Ik doe de plaatsbezoeken zelf in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen bedien ik niet. Twijfelt u of uw residentie onder de regeling valt, doe dan de [woningcheck voor de gemene delen](/quiz/gemene-delen). Het ruimere spoor voor elk gebouw van vóór 2001 staat in het artikel over [de verplichting tegen 2032](/kennisbank/asbestattest-verplicht-2032-elke-eigenaar).

Veelgestelde vragen

Is een asbestattest verplicht voor de vereniging van mede-eigenaars?: Ja. Voor een gebouw in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder moet de vereniging uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd attest voor de gemene delen beschikken. Die plicht staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet. Er hoeft daarvoor niets te koop te staan en het aantal appartementen verandert er niets aan.
Wie ondertekent het opdrachtformulier voor de VME?: De syndicus tekent het opdrachtformulier digitaal, met volmacht van de vereniging van mede-eigenaars. De vereniging blijft daarbij de opdrachtgever en ontvangt ook de factuur. Is er geen syndicus aangesteld, dan regelen de mede-eigenaars het samen en spreken ze onderling af wie ondertekent, wie de deskundige binnenlaat en hoe het bedrag verdeeld wordt.
Wat gebeurt er als de algemene vergadering het voorstel afwijst?: Beslist de vergadering om geen attest te laten opmaken, dan neemt de syndicus dat op in de notulen. De verplichting blijft wel op de vereniging rusten. Het concrete gevolg treft later de verkopende eigenaar, want vanaf 1 januari 2027 kan een koper de nietigheid van de verkoop vorderen als het attest voor de gemene delen ontbreekt.
Kan de syndicus het afgeleverde attest zelf inkijken?: Ja. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op het attest in de OVAM-databank. Zo kan hij het document bij een verkoop in het gebouw meteen doorgeven aan de betrokken mede-eigenaar. Het resultaat is daarnaast zichtbaar in de woningpas, waardoor kopers, notarissen en de vereniging zelf er later naar kunnen teruggrijpen.