Kan het compromis ondertekend worden zonder asbestattest?

Sinds 23 november 2022 hoort het asbestattest beschikbaar te zijn bij de ondertekening van het compromis, voor elk gebouw dat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001. In de praktijk stelt een notaris of immokantoor de ondertekening uit tot het verslag binnen is, of wordt er getekend onder een opschortende voorwaarde. Beide oplossingen kosten tijd op het ogenblik dat de koper net beslist heeft.

Hoelang op voorhand vraagt u het asbestattest het best aan?

Vraag het aan zodra u beslist om te verkopen, dus nog voor de eerste bezichtiging. Op uw aanvraag volgt binnen één werkdag een prijsvoorstel per e-mail. Na het plaatsbezoek duurt het twee tot vier werkdagen voor het attest klaar is. Komt een compromisdatum plots dichtbij, dan is een plaatsbezoek binnen 24 tot 48 uur mogelijk.

Blijft een asbestattest geldig tussen compromis en notariële akte?

Een asbestattest blijft tien jaar geldig, tenzij er asbest met een verhoogd risico wordt vastgesteld. De periode tussen de ondertekening van de overeenkomst en het verlijden van de akte brengt die looptijd dus niet in gevaar. Controleer wel de datum van opmaak in de woningpas wanneer het verslag al enkele jaren oud is, zeker bij een verkoop die aansleept.

Is er ook een compromis bij de schenking van een woning?

Nee. Bij een schenking bestaat er geen onderhandse overeenkomst die aan de notariële akte voorafgaat. De notaris verlijdt de schenkingsakte en op dat ogenblik hoort het asbestattest er te zijn, voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk dateren van vóór 2001. De voorbereiding is dus dezelfde, alleen valt het ijkpunt op een ander moment in het traject.

Verkoop

Compromis tekenen: welke documenten moet u klaar hebben?

Bij het tekenen van het compromis moeten de documenten van uw woning al klaar liggen. Voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn vóór 2001 hoort het asbestattest daar sinds 23 november 2022 bij, naast het EPC, het keuringsverslag van de elektrische installatie, het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen. Het compromis is het ijkpunt, niet de notariële akte die daarna volgt.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeBijgewerkt op 17 september 2026Alle artikels

Wat is een compromis precies en waarom telt dat moment?

Het compromis heet voluit de onderhandse verkoopovereenkomst en wordt ook de voorlopige koopovereenkomst genoemd. Dat woord voorlopig is misleidend. Zodra beide partijen tekenen, ligt de verkoop vast op prijs en voorwaarden. De notariële akte die later volgt, bevestigt dat akkoord en maakt de eigendomsoverdracht officieel. Daar zit meteen de reden waarom dit ogenblik telt voor uw papierwerk. Sinds 23 november 2022 hoort het asbestattest beschikbaar te zijn wanneer koper en verkoper het compromis ondertekenen. Wie ervan uitgaat dat er tot bij de notaris nog ruimte overblijft, rekent zich rijk. In de praktijk verrast dat vooral verkopers die vlot een kandidaat vinden. Tussen een tweede bezichtiging en een aanvaard bod zit soms nauwelijks een week. Het compromis volgt kort daarna. Wat er op dat ogenblik niet klaarligt, haalt u niet meer in. Hoe het onderzoek zelf verloopt, staat beschreven op de pagina over het [asbestattest bij verkoop](/asbestattest-verkoop).

Welke documenten liggen er op tafel bij de ondertekening?

De attesten gaan als bijlage mee met de overeenkomst. Het gaat dus niet om een zin in de tekst, maar om stukken die de koper in handen krijgt en waarvan de ontvangst in het compromis wordt vastgelegd. Voor een gewone woningverkoop komt het meestal neer op deze stukken: • Het asbestattest, voor elk gebouw dat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001 • Het EPC, opgemaakt door een erkende energiedeskundige • Het keuringsverslag van de elektrische installatie • Het bodemattest van OVAM • De stedenbouwkundige inlichtingen van de gemeente • Het postinterventiedossier, wanneer dat voor uw woning bestaat Welke instantie welk stuk aflevert en wat u misschien al in huis hebt, staat uitgewerkt in het overzicht van de [documenten bij een woningverkoop](/kennisbank/documenten-verkoop-woning-vlaanderen). Bij het asbestattest gaat in de praktijk het volledige verslag mee, niet enkel de samenvattende conclusie. De koper leest daarin per materiaal wat er vastgesteld is, in welke staat het verkeert en welk advies erbij hoort.

Wat gebeurt er als het asbestattest nog niet klaar is?

Dan blijven er twee wegen over, en geen van beide is aangenaam. De eerste is uitstellen. Het immokantoor of de notaris houdt de ondertekening tegen tot het stuk binnen is. Bij een asbestattest gaat dat vaak om een kwestie van dagen, maar die dagen vallen op het slechtste moment: net wanneer de koper enthousiast is en de verkoper wil doorpakken. De tweede is tekenen onder een opschortende voorwaarde. De overeenkomst wordt gesloten, maar krijgt pas volle uitwerking zodra het ontbrekende stuk er is. Dat klinkt elegant en is het soms ook, alleen blijft uw dossier daarmee open. Er is een derde gevolg dat verkopers zelden zien aankomen. Komt het verslag pas na de ondertekening op tafel en staat er materiaal in dat de koper niet verwachtte, dan begint het gesprek over de prijs opnieuw. Wie het rapport al in handen heeft tijdens de onderhandeling, voert dat gesprek vanuit een heel andere positie.

Hoe werkt een opschortende voorwaarde in de praktijk?

Een opschortende voorwaarde is een beding waardoor de verkoop pas doorgaat wanneer een bepaalde gebeurtenis zich voordoet. De bekendste is de financieringsvoorwaarde: de koper tekent, maar is pas echt gebonden zodra zijn bank het krediet toezegt. Hetzelfde mechanisme wordt soms ingezet voor een ontbrekend document. Voor de verkoper heeft dat een keerzijde. Zolang de voorwaarde niet vervuld is, ligt er geen zekerheid op tafel en houdt de tegenpartij een uitweg. Loopt het aanvragen dan om welke reden ook vertraging op, bijvoorbeeld omdat een zolder of een garage tijdens het bezoek niet toegankelijk bleek, dan groeit de kans dat iemand afhaakt. Voor een asbestattest is die omweg zelden nodig. Na het plaatsbezoek duurt het twee tot vier werkdagen voor het verslag klaar is. In de meeste dossiers is een week wachten met tekenen eenvoudiger dan een voorwaarde die weken blijft aanslepen.

Wanneer vraagt u het asbestattest aan om het op tijd te hebben?

Het eenvoudigste ijkpunt: vraag het aan op het ogenblik dat u beslist te verkopen, niet wanneer er al een bod ligt. Zo zit het verslag in uw map voor de eerste bezichtiging plaatsvindt. Concreet verloopt dat zo. Op uw aanvraag volgt binnen één werkdag een prijsvoorstel per e-mail, afgestemd op het pand. Daarna wordt een plaatsbezoek ingepland. Bij een overdracht gebeurt dat onderzoek niet-destructief, dus er wordt niet in muren of vloeren gebroken. Na het bezoek duurt het nog twee tot vier werkdagen voor het attest klaar en geregistreerd is. Gaat het sneller dan verwacht, bijvoorbeeld omdat een kandidaat al beslist voor de woning publiek staat, dan kan een plaatsbezoek binnen 24 tot 48 uur. Die [spoedregeling](/spoed) bestaat precies voor compromisdata die plots dichtbij komen. Wij werken in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Ligt uw woning in [de regio Antwerpen](/regio/antwerpen), dan plannen wij het bezoek zelf in. Voor panden in Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen verwijzen wij door naar een collega.

Wie stelt het compromis op en wat controleert die persoon?

De overeenkomst wordt opgesteld door de notaris of door het immokantoor dat de verkoop begeleidt. Beide kijken de bijlagen na voor er getekend wordt, want een onvolledige map komt later toch terug. Een notaris gaat daarbij ook na of het asbestattest werkelijk bestaat. Elk attest wordt na de opmaak geregistreerd in de databank van OVAM en verschijnt van daaruit in de woningpas van het gebouw. Een losse pdf die nergens geregistreerd staat, houdt geen stand. De looptijd bedraagt tien jaar, tenzij er asbest met een verhoogd risico wordt vastgesteld. Kocht u de woning enkele jaren geleden zelf met een attest erbij, kijk dan eerst die datum na in plaats van meteen opnieuw aan te vragen. Wat de termijn juist betekent, staat in het artikel over de [geldigheid van het asbestattest](/kennisbank/asbestattest-geldigheid). Kantoren die dit dagelijks opvolgen, vinden de praktische afspraken op de pagina voor [immokantoren](/voor-immokantoren).

Geldt hetzelfde bij een schenking of bij een appartement?

Bij een schenking geldt dezelfde voorwaarde als bij een verkoop: gebouwen die geheel of gedeeltelijk dateren van vóór 2001 hebben een attest nodig. Het verschil zit in de vorm, want bij een schenking bestaat er geen compromis. De schenkingsakte bij de notaris is meteen het ogenblik waarop alles rond hoort te zijn. Hoe dat traject loopt, leest u bij [een woning schenken](/woning-schenken). Wie louter erft, hoeft op dat moment niets te laten opmaken. De verplichting ontstaat zodra de erfgenamen verkopen of schenken. Verkoopt u een appartement, dan splitst uw dossier zich in twee. Het privatieve deel volgt de gewone regel. De gemene delen zijn een opdracht van de vereniging van mede-eigenaars, die in orde moet zijn tegen 31 december 2026 en dus de facto vanaf 2027, zoals beschreven bij de [gemene delen](/asbestattest-gemene-delen). Voor een appartement geldt een richtprijs vanaf € 425, voor een woning een richtprijs van € 500 tot € 650. Weet u niet zeker welke stukken uw situatie vraagt, dan loodst de [woningcheck](/quiz) u er in enkele vragen door.

Veelgestelde vragen

Kan het compromis ondertekend worden zonder asbestattest?: Sinds 23 november 2022 hoort het asbestattest beschikbaar te zijn bij de ondertekening van het compromis, voor elk gebouw dat geheel of gedeeltelijk gebouwd is vóór 2001. In de praktijk stelt een notaris of immokantoor de ondertekening uit tot het verslag binnen is, of wordt er getekend onder een opschortende voorwaarde. Beide oplossingen kosten tijd op het ogenblik dat de koper net beslist heeft.
Moet de koper het volledige asbestattest krijgen bij het compromis?: In de praktijk gaat het volledige verslag als bijlage mee met de overeenkomst, niet enkel de samenvattende conclusie. De koper leest daarin per materiaal wat er vastgesteld is, in welke staat het verkeert en welk advies erbij hoort. Dat volledige document is ook wat een notaris opvraagt bij de controle van de bijlagen. Houd er dus een digitale kopie van klaar.
Hoelang op voorhand vraagt u het asbestattest het best aan?: Vraag het aan zodra u beslist om te verkopen, dus nog voor de eerste bezichtiging. Op uw aanvraag volgt binnen één werkdag een prijsvoorstel per e-mail. Na het plaatsbezoek duurt het twee tot vier werkdagen voor het attest klaar is. Komt een compromisdatum plots dichtbij, dan is een plaatsbezoek binnen 24 tot 48 uur mogelijk.
Blijft een asbestattest geldig tussen compromis en notariële akte?: Een asbestattest blijft tien jaar geldig, tenzij er asbest met een verhoogd risico wordt vastgesteld. De periode tussen de ondertekening van de overeenkomst en het verlijden van de akte brengt die looptijd dus niet in gevaar. Controleer wel de datum van opmaak in de woningpas wanneer het verslag al enkele jaren oud is, zeker bij een verkoop die aansleept.
Is er ook een compromis bij de schenking van een woning?: Nee. Bij een schenking bestaat er geen onderhandse overeenkomst die aan de notariële akte voorafgaat. De notaris verlijdt de schenkingsakte en op dat ogenblik hoort het asbestattest er te zijn, voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk dateren van vóór 2001. De voorbereiding is dus dezelfde, alleen valt het ijkpunt op een ander moment in het traject.