Is een EPC voor de gemene delen hetzelfde als een asbestattest?

Nee. Het energieprestatiecertificaat gaat over het energieverbruik van een gebouw en wordt opgemaakt door een energiedeskundige onder de regels van VEKA. Het asbestattest gaat over materialen die asbestvezels kunnen bevatten en komt van een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Twee documenten, twee erkenningen, twee bezoeken. Ze vervangen elkaar niet en ze volgen elk een eigen termijn.

Wat als de gemene delen enkel een oprit en een tuin zijn?

Dan is er geen attest nodig. Bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan valt er niets te onderzoeken. Zodra er wel een gemeenschappelijke ruimte is, zoals een inkomhal, een traphal, een kelder of een technisch lokaal, valt het gebouw weer onder de gewone regeling.

Hoelang blijft het attest voor de gemene delen geldig?

Tien jaar standaard. Vijf jaar wanneer er materialen met een hoog risico vastgesteld worden. Onbeperkt wanneer er geen asbest gevonden werd, voor attesten die afgeleverd zijn vanaf 8 april 2024. Die termijnen gelden telkens zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt. Verandert er iets ingrijpends aan het dak of aan de stookplaats, dan geeft het bestaande beeld niet langer de werkelijkheid weer.

Asbestattest

EPC of asbestattest voor de gemene delen: wat is verplicht?

Voor de gemene delen van een appartementsgebouw in Vlaanderen is een asbestattest verplicht. De vereniging van mede-eigenaars moet daarover uiterlijk op 31 december 2026 beschikken, voor elk gebouw in mede-eigendom met bouwjaar 2000 of ouder. Het EPC is een ander document, met een eigen deskundige en een eigen kalender. Hieronder leest u wat er voor het asbestattest moet gebeuren en waar die twee sporen uit elkaar lopen.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 22 september 2026Alle artikels

Welk attest is voor de gemene delen verplicht?

Er lopen twee documenten door elkaar zodra mede-eigenaars beginnen te zoeken wat hun gebouw nodig heeft. Het eerste is het asbestattest. Voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder moet de vereniging van mede-eigenaars uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd asbestattest voor de gemene delen beschikken. Dat staat in artikel 33/9 van het Materialendecreet. Die plicht hangt niet vast aan een verkoop. Ook een gebouw waar al twintig jaar niemand verhuist, valt eronder. Het tweede is het energieprestatiecertificaat, het EPC. Dat gaat over energie en niet over asbest. Het wordt opgemaakt door een energiedeskundige en het valt onder VEKA. De termijn voor het EPC van de gemeenschappelijke delen kijkt u daarom na bij VEKA of op Vlaanderen.be, want die volgt een andere kalender dan het asbestattest. Alles wat hieronder staat, gaat over het asbestattest. Het volledige dossier voor een vereniging staat op de pagina over het [asbestattest voor de gemene delen](/asbestattest-gemene-delen).

Wanneer moet het attest er precies zijn?

Op 31 december 2026 moet OVAM het attest afgeleverd hebben. Dat woord is het hele punt. Een getekend opdrachtformulier telt niet mee. Een plaatsbezoek dat al geweest is, telt ook niet mee. Tussen de beslissing en de aflevering zitten namelijk nog enkele stappen. Het bezoek zelf, eventuele labo-analyses, de uitwerking van het dossier en de registratie in de OVAM-databank. Pas daarna volgt de aflevering. Wie in november start, rekent op al die stappen na elkaar. Er is een tweede datum die vaak samen met de eerste opduikt. Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in zo'n gebouw verkoopt, bij het sluiten van de verkoopovereenkomst beschikken over een geldig attest voor de gemene delen. Dat staat in artikel 33/14. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen. OVAM waarschuwt zelf dat de wachttijden bij asbestdeskundigen oplopen naarmate de deadline nadert. Dat is de reden om niet op de laatste algemene vergadering te mikken.

Voor welke gebouwen geldt de verplichting?

Voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder. In Brussel en Wallonië geldt deze regeling niet. Het bouwjaar in de kadastrale legger is de referentie. Dat is het cijfer waarop gekeken wordt, ook wanneer het gebouw er na een grondige opknapbeurt helemaal anders uitziet. Een renovatie na 2000 verandert het bouwjaar in principe niet. Dat verrast mede-eigenaars van residenties waar de gevel, de ramen en de gemeenschappelijke gangen ondertussen volledig vernieuwd zijn. Het aantal appartementen speelt geen rol. Een gebouw met vier kavels valt onder dezelfde verplichting als een blok met veertig. Eén nuance hoort daarbij. De Vlaamse Regering kan voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden tot twee jaar uitstel geven. Op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend. Een kleine vereniging rekent dus beter niet op dat uitstel, maar mag het evenmin als uitgesloten beschouwen. En er is een uitzondering die weinig mensen kennen. Bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan is er geen attest nodig.

Wat hoort er bij de gemene delen?

Wat de basisakte of het reglement van mede-eigendom als gemeenschappelijk aanduidt. Niet wat de bewoners er in de loop der jaren gemeenschappelijk zijn gaan noemen. In de meeste residenties komt dat neer op de inkomhal, de traphal, de kelder, de gevel, het dak en de technische ruimtes. Standaard worden de gemene delen onderzocht die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Via het opdrachtformulier kan die omvang uitgebreid worden, bijvoorbeeld wanneer een vereniging in dezelfde beweging meer in kaart wil brengen. Haal die basisakte er dus bij voordat de opdracht vertrekt. Anders betaalt de vereniging voor een ruimte die privatief blijkt, of blijft een lokaal onbekeken dat wel gemeenschappelijk is. Uw eigen appartement staat hier volledig los van. Bij een verkoop geldt daar de plicht sinds 23 november 2022, en zonder verkoop uiterlijk op 31 december 2031. Hoe de vereniging en de individuele eigenaars zich tot elkaar verhouden, staat in het artikel over [wat de VME regelt](/kennisbank/asbestattest-appartement-vme-2027).

Waarom worden het EPC en het asbestattest verward?

Omdat ze in hetzelfde gesprek vallen. Een vereniging die haar papieren wil ordenen, hoort op dezelfde vergadering over energiescores, over keuringen en over asbest. Alles wordt dan één hoop met certificaten. Toch zijn het twee aparte erkenningen en twee aparte bezoeken. Het asbestattest wordt opgemaakt door een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Het onderzoek bij een overdracht is niet-destructief. Er wordt niet gebroken of geboord om achter een wand te kijken. Het EPC komt van een energiedeskundige en kijkt naar isolatie en installaties. Ik ben zelf ook energiedeskundige type A, erkend door VEKA. Dat maakt het gesprek aan tafel makkelijker, want de vraag welk document waarvoor dient, komt bij bijna elk gebouw terug. De praktische les is eenvoudig. Behandel de twee als twee agendapunten met een eigen termijn. Wie ze samenneemt, schuift meestal het punt op waarvan de datum het dichtst bij ligt.

Hoe geeft de vereniging de opdracht?

De vereniging van mede-eigenaars is opdrachtgever en krijgt de factuur op haar naam. De syndicus tekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van de vereniging. Is er geen syndicus, dan regelen de mede-eigenaars het samen. OVAM noemt het cruciaal dat syndici het attest tijdig agenderen. Een algemene vergadering komt doorgaans eenmaal per jaar samen, dus het aantal momenten waarop de vereniging kan beslissen, is beperkt. Beslist de vergadering om geen attest te laten opmaken, dan moet de syndicus dat in de notulen opnemen. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op het attest in de OVAM-databank. Voor een beheerder met meerdere gebouwen scheelt dat zoekwerk achteraf. Wat er verder bij komt kijken, van de oproeping tot de notulen, staat op de pagina [voor syndici](/voor-syndici). Wat de vereniging betaalt en hoe dat bedrag over de kavels wordt verdeeld, leest u in het artikel over [de kostprijs voor de gemene delen](/kennisbank/asbestattest-gemene-delen-prijs).

Waarom loont het om nu al te starten?

Omdat de kalender twee keer tegenwerkt. Eerst moet de vergadering beslissen, en die komt maar enkele keren samen tussen vandaag en 31 december 2026. Daarna volgt de uitvoering. Daar komt de staalname bij. Bij een vermoeden van asbest in spuitlagen, thermische isolatie, pleisterwerk of crepi is een analyse nodig. Zonder die staalname kan het attest niet afgeleverd worden. In gebouwen van die leeftijd is de leidingisolatie in de stookplaats de klassieker, en dat is precies het soort materiaal waarvoor een labo uitsluitsel geeft. De richtprijs is vanaf € 398,41 inclusief btw per gebouw. Na een aanvraag volgt binnen één werkdag een voorstel per e-mail, en na het plaatsbezoek duurt de uitwerking twee tot vier werkdagen. Het resultaat blijft tien jaar geldig, vijf jaar bij materialen met een hoog risico, en onbeperkt wanneer er geen asbest gevonden werd, telkens zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt. Dat maakt er een document van waar de vereniging jaren op terugvalt. Ik doe de plaatsbezoeken zelf in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen bedien ik niet. Twijfelt u of uw gebouw eronder valt, doe dan eerst de [woningcheck voor de gemene delen](/quiz/gemene-delen).

Veelgestelde vragen

Is een EPC voor de gemene delen hetzelfde als een asbestattest?: Nee. Het energieprestatiecertificaat gaat over het energieverbruik van een gebouw en wordt opgemaakt door een energiedeskundige onder de regels van VEKA. Het asbestattest gaat over materialen die asbestvezels kunnen bevatten en komt van een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Twee documenten, twee erkenningen, twee bezoeken. Ze vervangen elkaar niet en ze volgen elk een eigen termijn.
Wanneer is het asbestattest voor de gemene delen verplicht?: Uiterlijk op 31 december 2026 moet de vereniging van mede-eigenaars over een afgeleverd asbestattest voor de gemene delen beschikken. Dat geldt voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder, ook zonder verkoop. Afgeleverd betekent dat OVAM het attest echt uitgereikt heeft. Een ondertekende opdracht of een uitgevoerd plaatsbezoek telt op die datum niet mee.
Geldt de verplichting ook voor een klein gebouw met vier appartementen?: Ja. De plicht hangt niet af van het aantal appartementen. Een residentie met vier kavels valt onder dezelfde regel als een blok met veertig. De Vlaamse Regering kan voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden wel tot twee jaar uitstel geven, maar op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend. Reken er dus niet op.
Wat als de gemene delen enkel een oprit en een tuin zijn?: Dan is er geen attest nodig. Bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan valt er niets te onderzoeken. Zodra er wel een gemeenschappelijke ruimte is, zoals een inkomhal, een traphal, een kelder of een technisch lokaal, valt het gebouw weer onder de gewone regeling.
Hoelang blijft het attest voor de gemene delen geldig?: Tien jaar standaard. Vijf jaar wanneer er materialen met een hoog risico vastgesteld worden. Onbeperkt wanneer er geen asbest gevonden werd, voor attesten die afgeleverd zijn vanaf 8 april 2024. Die termijnen gelden telkens zolang de toestand van het gebouw niet wijzigt. Verandert er iets ingrijpends aan het dak of aan de stookplaats, dan geeft het bestaande beeld niet langer de werkelijkheid weer.