Waarop vergelijkt u twee voorstellen van een deskundige?

Op vier punten. Het totaal inclusief btw en inclusief de retributie van OVAM van € 59, die soms buiten het voorstel blijft. De ruimtes die in het onderzoek zitten, want dat is te kiezen via het opdrachtformulier. De termijn tot de aflevering. En de naam waarop de factuur komt, want die hoort bij de vereniging van mede-eigenaars.

Mag de syndicus de opdracht alleen ondertekenen?

De vereniging van mede-eigenaars is opdrachtgever en krijgt de factuur. De syndicus tekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van de vereniging. Is er geen syndicus, dan regelen de mede-eigenaars het samen. OVAM noemt het cruciaal dat syndici het attest tijdig agenderen. Beslist de algemene vergadering om geen attest te laten opmaken, dan hoort die beslissing in de notulen.

Geldt dit ook voor een klein gebouw met enkele appartementen?

De plicht hangt niet af van het aantal appartementen. Elk gebouw in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder valt eronder, en het bouwjaar in de kadastrale legger is de referentie. De Vlaamse Regering kan voor een gebouw met minder dan vijftien wooneenheden tot twee jaar uitstel geven. Op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend.

Wat als de vereniging op 31 december 2026 geen attest heeft?

De verplichting blijft bestaan en de vereniging laat het attest alsnog opmaken. Daarnaast speelt de datum bij een verkoop. Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in een gebouw van vóór 2001 verkoopt, bij het sluiten van de verkoopovereenkomst over een geldig attest voor de gemene delen beschikken. Ontbreekt dat, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen.

Asbestattest

Prijsvoorstel asbestdeskundige vergelijken als syndicus

Wilt u als syndicus prijsvoorstellen van een asbestdeskundige vergelijken, leg ze dan naast elkaar op vier punten. Het totaal inclusief btw en inclusief de retributie van OVAM, de omvang van de gemene delen die het voorstel beschrijft, de termijn tot de aflevering, en op welke naam de opdracht komt. Ontbreekt een van die vier, dan vergelijkt u twee getallen die over een ander onderzoek gaan.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 26 september 2026Alle artikels

Wat stuurt u mee zodat de voorstellen vergelijkbaar zijn?

Een identiek dossier naar elk kantoor. Dat lijkt evident en toch wordt die stap meestal overgeslagen. Per gebouw volstaan vier gegevens. Het adres, het bouwjaar zoals het in de kadastrale legger staat, de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars, en de basisakte of het reglement van mede-eigendom. Dat laatste stuk duidt aan wat gemeenschappelijk is en bepaalt dus de omvang van het onderzoek. Zonder dat stuk schat elke deskundige die omvang zelf in, en dan valt het verschil tussen twee voorstellen achteraf niet meer uit te leggen aan een vergadering. Zet er twee praktische zaken bij. Het aantal ingangen, en wat er onder het gelijkvloers zit. Wie dat meegeeft, hoeft het getal nadien niet te laten herzien. Vraag ten slotte elk voorstel schriftelijk. Een getal dat aan de telefoon valt, staat nergens en is een week later niet meer na te gaan. Na een aanvraag volgt het prijsvoorstel bij ons binnen één werkdag per e-mail. Wat er in zo'n dossier hoort, staat op de pagina over het [asbestattest voor de gemene delen](/asbestattest-gemene-delen).

Hoe controleert u of de deskundige het attest mag opmaken?

Een asbestattest mag enkel opgemaakt worden door een door OVAM gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Vraag daarom in elk voorstel het certificaatnummer op, en de naam van de persoon die het plaatsbezoek komt doen. Die tweede vraag is belangrijker dan ze lijkt. Een voorstel op naam van een kantoor zegt niet wie er langskomt. In een gebouw in mede-eigendom ligt de helft van het werk in het gebouw en de helft in het verslag, en het is één persoon die beide moet kunnen verantwoorden wanneer een mede-eigenaar er vragen over stelt. Het afgeleverde attest wordt geregistreerd in de OVAM-databank en is nadien zichtbaar in de woningpas. De aangestelde syndicus kan leesrecht krijgen op het attest in die databank. Vraag in elk voorstel of dat leesrecht voorzien wordt, want zonder dat recht hebt u het document niet bij de hand op het ogenblik dat een eigenaar in het gebouw verkoopt.

Welke omvang staat er in het voorstel beschreven?

Standaard gaat het onderzoek over de gemene delen die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Denk aan de inkomhal, de traphal, de kelder, de gevel, het dak en de technische ruimtes, voor zover de basisakte of het reglement ze als gemeenschappelijk aanduidt. Dat is de zin die u in elk voorstel wilt terugvinden. Staat er enkel 'onderzoek van de gemene delen', dan weet u niet of het dakvlak meegerekend is, of enkel de gevel aan de straatzijde. Via het opdrachtformulier kan die omvang uitgebreid worden, en daar loopt de scheiding tussen twee voorstellen vaker dan in het uurloon. Twee afbakeningen zijn nuttig om op een vergadering te kunnen herhalen. De appartementen zelf zitten er niet in. En bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan is er voor die delen geen attest nodig. Welke ruimtes in uw gebouw onder de verplichting vallen, leest u in het artikel over [welke delen gemene delen zijn](/kennisbank/welke-delen-zijn-gemene-delen-appartementsgebouw).

Waarom is het laagste getal niet altijd het laagste?

Omdat er posten zijn die buiten een voorstel kunnen blijven en nadien op de factuur verschijnen. De retributie van € 59 die bij de aflevering verschuldigd is, komt bij elk kantoor terug en er komt geen btw op. Hetzelfde geldt voor de vergoeding van € 38,50 voor de certificatie-instelling. Een staalname wordt apart aangerekend aan € 42,35 inclusief btw per staal, en of er een nodig is, blijkt pas in het gebouw zelf. Vraag daarom van elk kantoor één getal in dezelfde eenheid. Het totaal inclusief btw en inclusief de retributie, met de vermelding of een staalname daarbovenop komt. Zo houdt u drie voorstellen over die in één tabel naast elkaar passen, in plaats van drie getallen die elk iets anders dekken. Onze richtprijs is vanaf € 398,41 inclusief btw per gebouw. Hoe dat getal tot stand komt, staat in het artikel over [wat een attest voor de gemene delen kost](/kennisbank/asbestattest-gemene-delen-prijs).

Hoe weegt u de doorlooptijd mee in uw keuze?

Als een volwaardig criterium, naast het getal. De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd asbestattest voor de gemene delen beschikken. Afgeleverd door OVAM, dus niet besteld. Vraag daarom in elk voorstel twee termijnen op. De eerste is hoeveel tijd er ligt tussen de ondertekening en het plaatsbezoek. De tweede is hoeveel werkdagen het verslag daarna nog vraagt. Bij ons is dat 2 tot 4 werkdagen na het plaatsbezoek, en bij spoed kan het plaatsbezoek binnen 24 tot 48 uur. Een staalname vraagt bijkomende dagen, want zonder dat resultaat kan het attest niet afgeleverd worden. Wie een gebouw kent waar mogelijk spuitwerk of leidingisolatie zit, rekent die dagen beter van tevoren mee. Zo verschuift het gewicht van uw vergelijking. Een voorstel dat enkele euro's lager ligt maar u weken laat wachten, botst op uw eigen kalender, want het punt moet eerst goedgekeurd worden voor er iemand kan langskomen.

Op welke naam zet u het gekozen voorstel?

Op naam van de vereniging van mede-eigenaars, met haar ondernemingsnummer erbij. Zij is opdrachtgever en krijgt de factuur. U tekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van de vereniging. Is er geen syndicus aangesteld, dan regelen de mede-eigenaars het samen in naam van de vereniging. Een voorstel op naam van uw kantoor moet u voor de goedkeuring opnieuw laten omzetten. Dat lijkt een detail, tot het punt daardoor een vergadering opschuift. OVAM noemt het cruciaal dat syndici het attest tijdig agenderen. Beslist de algemene vergadering om geen attest te laten opmaken, dan neemt u die beslissing op in de notulen. Zo staat de gemaakte keuze vast, ook wanneer een mede-eigenaar er later op terugkomt. Wat u verder nodig hebt om zo'n punt rond te krijgen, staat op de pagina [voor syndici](/voor-syndici).

Welke vragen legt u aan elk kantoor voor?

Vijf vragen volstaan om drie voorstellen vergelijkbaar te maken. Wat is het totaal inclusief btw en inclusief de retributie? Welke ruimtes van het gebouw zitten in dat onderzoek en welke niet? Hoeveel werkdagen liggen er tussen de ondertekening en het bezoek? Wie komt langs en onder welk certificaatnummer? En op welke naam komt de factuur? Stel die vragen in één mailbericht aan elk kantoor, zodat de antwoorden in dezelfde volgorde terugkomen. Wie op die vijf punten schriftelijk antwoordt, geeft u meteen ook een idee van hoe de opvolging van het dossier zal lopen.

Veelgestelde vragen

Welke gegevens stuurt u mee bij een aanvraag?: Per gebouw het adres, het bouwjaar uit de kadastrale legger, de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars, en de basisakte of het reglement van mede-eigendom. Dat laatste stuk bepaalt welke ruimtes gemeenschappelijk zijn. Handig om er meteen bij te zetten: het aantal ingangen, en wat er onder het gelijkvloers zit.
Waarop vergelijkt u twee voorstellen van een deskundige?: Op vier punten. Het totaal inclusief btw en inclusief de retributie van OVAM van € 59, die soms buiten het voorstel blijft. De ruimtes die in het onderzoek zitten, want dat is te kiezen via het opdrachtformulier. De termijn tot de aflevering. En de naam waarop de factuur komt, want die hoort bij de vereniging van mede-eigenaars.
Mag de syndicus de opdracht alleen ondertekenen?: De vereniging van mede-eigenaars is opdrachtgever en krijgt de factuur. De syndicus tekent het opdrachtformulier digitaal met volmacht van de vereniging. Is er geen syndicus, dan regelen de mede-eigenaars het samen. OVAM noemt het cruciaal dat syndici het attest tijdig agenderen. Beslist de algemene vergadering om geen attest te laten opmaken, dan hoort die beslissing in de notulen.
Geldt dit ook voor een klein gebouw met enkele appartementen?: De plicht hangt niet af van het aantal appartementen. Elk gebouw in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder valt eronder, en het bouwjaar in de kadastrale legger is de referentie. De Vlaamse Regering kan voor een gebouw met minder dan vijftien wooneenheden tot twee jaar uitstel geven. Op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend.
Wat als de vereniging op 31 december 2026 geen attest heeft?: De verplichting blijft bestaan en de vereniging laat het attest alsnog opmaken. Daarnaast speelt de datum bij een verkoop. Vanaf 1 januari 2027 moet wie een appartement in een gebouw van vóór 2001 verkoopt, bij het sluiten van de verkoopovereenkomst over een geldig attest voor de gemene delen beschikken. Ontbreekt dat, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop vorderen.