Hoort mijn kelderberging bij de gemene delen?

Dat hangt af van de akte van uw gebouw. Is de berging genummerd en aan uw kavel toegewezen, dan is ze privatief en valt ze buiten de opdracht van de vereniging. Is de kelderruimte gemeenschappelijk en alleen in gebruik genomen door bewoners, dan hoort ze er wel bij. Kijk dat na voordat de opdracht vertrekt.

Wordt mijn appartement mee onderzocht bij de gemene delen?

Nee. Standaard worden de gemene delen onderzocht die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Uw woonruimte staat dus niet in het document van de vereniging. Verkoopt of schenkt u uw appartement, dan hebt u een apart onderzoek nodig voor uw privatieve deel. Die twee documenten bestaan naast elkaar en vervangen elkaar niet.

Wat als de akte onduidelijk is over een ruimte?

Neem die ruimte dan uitdrukkelijk op in de opdracht in plaats van ze open te laten. Via het opdrachtformulier kan de omvang van het onderzoek uitgebreid worden. Een lokaal dat achteraf toch gemeenschappelijk blijkt, vraagt een tweede bezoek en dat kost meer dan het meteen mee te nemen. Bespreek twijfelgevallen op de algemene vergadering.

Tellen de gevel en het dak mee bij de gemene delen?

In de meeste akten wel. De gevel en het dak zijn onderdelen die het hele gebouw dragen en beschermen, en ze worden daarom zelden aan één kavel toegewezen. Voor het plaatsbezoek telt vooral de bereikbaarheid van het dak. Is er geen veilige toegang, dan wordt dat op voorhand besproken in plaats van ter plaatse.

Asbestattest

Welke delen zijn gemene delen in een appartementsgebouw?

Welke delen gemene delen zijn in een appartementsgebouw, bepaalt de basisakte of het reglement van mede-eigendom. In de praktijk gaat het om de inkomhal, de traphal, de kelder, de gevel, het dak en de technische ruimtes. Alles achter uw eigen voordeur blijft privatief. Die grens bepaalt ook welke ruimtes de asbestdeskundige voor de vereniging van mede-eigenaars onderzoekt.

Stef Peeters, gecertificeerd asbestdeskundigeGepubliceerd op 23 september 2026Alle artikels

Welke ruimtes worden bijna altijd als gemeenschappelijk aangeduid?

Er bestaat geen lijst in de asbestwetgeving die per gebouw opsomt wat gemeenschappelijk is. Die opsomming staat in de basisakte of in het reglement van mede-eigendom van uw residentie, en dat is het stuk waar een deskundige naar vraagt voor hij iets inplant. Bij de meeste residenties komt de opsomming neer op dezelfde reeks ruimtes. De inkomhal met de brievenbussen, de traphal en de overlopen, de liftkoker en de liftmachinekamer, de kelderverdieping met de gangen ertussen, de stookplaats en de meterlokalen, de gevel, het dak en de ondergrondse parking. Wat mensen daarbij vaak vergeten, zijn de kleine technische hoeken. Een vuilnislokaal achteraan de gang. Een fietsenberging naast de inrit. Een kruipruimte onder de inkom. Die staan zelden op de mentale lijst van bewoners, maar ze horen er wel bij zodra de akte ze gemeenschappelijk noemt. Wat er verder in zo'n dossier zit, staat op de pagina over het [asbestattest voor de gemene delen](/asbestattest-gemene-delen).

Wat blijft privatief en valt dus buiten de opdracht?

Uw kavel is wat u alleen in eigendom hebt en alleen gebruikt. De leefruimte, de keuken, de slaapkamers, de badkamer en de binnenafwerking daarvan. Daar komt de deskundige niet binnen voor een opdracht van de vereniging. Daarnaast staan er in vrijwel elke akte enkele delen die bij uw kavel horen hoewel ze buiten uw voordeur liggen. Een kelderberging met een nummer dat aan uw appartement is toegewezen. Een terras dat enkel via uw woning bereikbaar is. Een garagebox of een staanplaats die als aparte kavel verkocht werd. Het gevolg is eenvoudig. De vereniging betaalt voor de gemeenschappelijke ruimtes, niet voor die van u. En omgekeerd raakt uw privatieve deel niet in orde omdat het gebouw in orde is. Verkoopt u, dan hebt u een eigen onderzoek nodig. Hoe die twee sporen naast elkaar lopen, leest u in het artikel over [wat de VME regelt tegen 2027](/kennisbank/asbestattest-appartement-vme-2027).

Waarom telt de akte zwaarder dan het dagelijkse gebruik?

Omdat gebouwen veranderen en documenten niet. Een ruimte die vijftien jaar door één bewoner gebruikt wordt, blijft gemeenschappelijk zolang de akte dat zegt. En een hoek die iedereen als gemeenschappelijk beschouwt, kan aan één kavel toegewezen zijn. Drie zones zorgen daarbij voor de meeste discussie op een vergadering. • De kelderbergingen. Vaak genummerd en toegewezen, soms een losse ruimte die nooit verdeeld is • De terrassen en de balkons. De draagstructuur is meestal gemeenschappelijk, het gebruik privatief • Het buitenschrijnwerk. In oudere residenties staat het soms bij de gevel, in andere bij de kavel De praktische aanpak is telkens dezelfde. Neem de akte erbij voordat de opdracht vertrekt en loop de opsomming punt per punt na met de plattegrond. Twijfelt de vereniging over één ruimte, zet die dan uitdrukkelijk in de opdracht in plaats van ze open te laten. Een ruimte die achteraf toch gemeenschappelijk blijkt, betekent een tweede bezoek.

Welke gemene delen onderzoekt de deskundige standaard?

Standaard worden de gemene delen onderzocht die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Dat is de gewone omvang van de opdracht en die dekt bij de meeste gebouwen precies de reeks hierboven. Via het opdrachtformulier kan die omvang uitgebreid worden. Een vereniging die in dezelfde beweging meer in kaart wil brengen, laat dat op voorhand vastleggen in plaats van het ter plaatse te bespreken. Eén punt bepaalt de doorlooptijd meer dan de grootte van het gebouw. Bij een vermoeden van asbest in spuitlagen, in thermische isolatie, in pleisterwerk of in crepi is een staalname nodig. Zonder die analyse kan het attest niet afgeleverd worden. In gemeenschappelijke ruimtes van gebouwen van die leeftijd zijn de leidingen in de stookplaats en de plafonds van een ondergrondse parking de plekken waar die vraag het vaakst opduikt. Het onderzoek bij een overdracht is niet-destructief. Er wordt niet gebroken of geboord om achter een wand te kijken. Wat de vereniging daarvoor betaalt, staat in het artikel over [de kostprijs voor de gemene delen](/kennisbank/asbestattest-gemene-delen-prijs).

Wanneer heeft een gebouw met gemene delen toch geen attest nodig?

Er is één situatie waarin de vraag naar de afbakening zichzelf oplost. Bestaan de gemene delen enkel uit bijvoorbeeld een gezamenlijke oprit, een buitenparking of een tuin, zonder toegankelijke constructie, dan is er geen attest nodig. Denk aan een groepje woningen rond een gedeelde inrit, zonder hal en zonder gemeenschappelijk lokaal. Zodra er wel een toegankelijke gemeenschappelijke ruimte is, valt het gebouw onder de gewone regeling. Die geldt voor gebouwen in mede-eigendom in het Vlaams Gewest met bouwjaar 2000 of ouder. Het bouwjaar in de kadastrale legger is de referentie, en een renovatie na 2000 verandert dat bouwjaar in principe niet. Het aantal appartementen speelt geen rol. Een gebouw met vier kavels valt onder dezelfde regel als een blok met veertig. De Vlaamse Regering kan voor gebouwen met minder dan vijftien wooneenheden wel tot twee jaar uitstel geven, maar op 11 september 2026 was daarover geen besluit bekend. Twijfelt u of uw gebouw eronder valt, doe dan eerst de [woningcheck voor de gemene delen](/quiz/gemene-delen).

Hoe zet u de gemene delen op papier voor de opdracht?

Met drie stukken raakt een voorstel rond zonder heen-en-weer. Het adres van het gebouw, de naam en het ondernemingsnummer van de vereniging van mede-eigenaars, en de basisakte of het reglement van mede-eigendom. Zet daar een korte opsomming bij van de ruimtes zoals ze er vandaag bij liggen. Het aantal ingangen, het aantal bouwlagen, de kelder met of zonder individuele bergingen, de parking, de technische lokalen en de bereikbaarheid van het dak. Die opsomming bepaalt de tijd ter plaatse. En regel de sleutels in één beweging. De stookplaats, de liftmachinekamer, het meterlokaal en het dakterras hangen zelden aan dezelfde sleutelbos. Een gesloten lokaal is de meest vermijdbare meerkost in dit hele traject. De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk op 31 december 2026 over een afgeleverd asbestattest voor de gemene delen beschikken, dus de facto vanaf 2027. Afgeleverd betekent dat OVAM het attest echt uitgereikt heeft. OVAM waarschuwt zelf dat de wachttijden bij asbestdeskundigen oplopen naarmate die datum nadert. Wat er naast het asbestattest nog speelt voor een vereniging, staat in het artikel over [EPC of asbestattest voor de gemene delen](/kennisbank/epc-gemene-delen-verplicht). Ik doe de plaatsbezoeken zelf in Antwerpen, Limburg en Vlaams-Brabant. Oost-Vlaanderen en West-Vlaanderen bedien ik niet.

Veelgestelde vragen

Welke delen zijn gemene delen in een appartementsgebouw?: Wat de basisakte of het reglement van mede-eigendom als gemeenschappelijk aanduidt. In de meeste residenties zijn dat de inkomhal, de traphal, de kelder, de gevel, het dak en de technische ruimtes zoals de stookplaats en de liftmachinekamer. De wetgeving over asbest bevat zelf geen lijst. De akte van uw gebouw is dus altijd het uitgangspunt.
Hoort mijn kelderberging bij de gemene delen?: Dat hangt af van de akte van uw gebouw. Is de berging genummerd en aan uw kavel toegewezen, dan is ze privatief en valt ze buiten de opdracht van de vereniging. Is de kelderruimte gemeenschappelijk en alleen in gebruik genomen door bewoners, dan hoort ze er wel bij. Kijk dat na voordat de opdracht vertrekt.
Wordt mijn appartement mee onderzocht bij de gemene delen?: Nee. Standaard worden de gemene delen onderzocht die bereikbaar zijn zonder een appartement te betreden. Uw woonruimte staat dus niet in het document van de vereniging. Verkoopt of schenkt u uw appartement, dan hebt u een apart onderzoek nodig voor uw privatieve deel. Die twee documenten bestaan naast elkaar en vervangen elkaar niet.
Wat als de akte onduidelijk is over een ruimte?: Neem die ruimte dan uitdrukkelijk op in de opdracht in plaats van ze open te laten. Via het opdrachtformulier kan de omvang van het onderzoek uitgebreid worden. Een lokaal dat achteraf toch gemeenschappelijk blijkt, vraagt een tweede bezoek en dat kost meer dan het meteen mee te nemen. Bespreek twijfelgevallen op de algemene vergadering.
Tellen de gevel en het dak mee bij de gemene delen?: In de meeste akten wel. De gevel en het dak zijn onderdelen die het hele gebouw dragen en beschermen, en ze worden daarom zelden aan één kavel toegewezen. Voor het plaatsbezoek telt vooral de bereikbaarheid van het dak. Is er geen veilige toegang, dan wordt dat op voorhand besproken in plaats van ter plaatse.